פסק-דין בתיק ת"א 12483-08

פתח דבר

1.         התובעת היא הבעלים של בניין ברח' הרצל 10, תל אביב, חלקה 71 בגוש 7422. (להלן - הבנין). לכתב התביעה צורף נסח רישום ובו הערת אזהרה מיום 18/3/2007. במהלך הדיון צירפו הנתבעים  נסח רישום, נ/1, ולפיו נרשמה הבעלות במקרקעין על שם התובעת ביום 23/1/2008. בנסח זה מופיע הערת אזהרה בדבר הימנעות מעשיית עסקה לטובת מר אליעזר נוי, מיום 14/2/2008. החזקה בבניין נמסרה לתובעת בחודש ספטמבר 2007, והודעה על כך נמסרה לשוכרי יחידות בבניין, על ידי הבעלים הקודמים ועל ידי התובעת (נספחים ב' ו-ג' לכתב התביעה).

2.         ביום 29/3/1989 נכרת "הסכם שכירות בדמי מפתח" בין הבעלים הקודמים של הבניין (קרסו), ובין השוכרים: יורם חנסב, פיזואלה שמסיאן (הנתבע 1), ופרווין חנסב (שמסיאן. הנתבעת 2). על פי הסכם זה, הנתבעים 1-2 הינם דיירים מוגנים בחנות שבחזית הבניין. הסכם השכירות קובע מספר מטרות אפשריות וביניהן מסעדה. הנתבעים 1-2 ניהלו במושכר מסעדה בשם "רנסנס". ( הסכם השכירות המוגנת צורף כנספח ד' לכתב התביעה).

3.         ביום 26/10/2004 נכרת "הסכם שכירות בלתי מוגנת", כהסכם משולש בין הבעלים הקודמים של המושכר (קרסו, המכונה בהסכם - "בעל הבית"), ובין הדיירים המוגנים (הנתבעים 1-2, המכונים בהסכם - "המשכיר"), וחברת ג. רומי השקעות בע"מ (הנתבעת 4, המכונה בהסכם - "השוכר"). לפי הסכם זה (להלן - ההסכם המשולש), משכירים הדיירים המוגנים את החנות לשוכר למטרת מסעדה, בשכירות חופשית, בהסכמת בעל הבית, לתקופה של 36 חודש, מיום 1/11/2004 ועד 30/10/2007. ניתנו לשוכר 3 תקופות אופציה בנות שנה כל אחת, המסתיימות ביום 30/10/10. ההסכם קובע, בין היתר, את תנאי השכירות ואת אופן חלוקת דמי השכירות בין הדיירים המוגנים ובין בעל הבית. בהתייחס למערכת היחסים שבין הדירים המוגנים ובין בעל הבית קובע ההסכם, כי דמי השכירות המוגנת כלולים בסכום דמי השכירות שהתחייב השוכר לשלם ישירות לידי בעל הבית, וכי בתום תקופת השכירות ופינוי השוכר מהמושכר יחזרו לחול תנאי החוזה שבין בעל הבית ובין הדיירים המוגנים. ( ההסכם המשולש, צורף כנספח ה' לכתב התביעה).

4.         ביום 30/10/2007 שלחה התובעת, באמצעות בא כוחה דאז, עו"ד עידן גל, מכתב אל השוכרת חב' רומי השקעות בע"מ, ובו דרישת תשלום חוב בסך 8,924.50 ש"ח בגין דמי שכירות לחודשים 9-10 של שנת 2007, וכן הודעה על סיום חוזה השכירות מחמת אי מתן הודעה על מימוש תקופת האופציה כמתחייב מהסכם השכירות. ( מכתב הדרישה צורף כנספח ו' לכתב התביעה. תדפיס חוב הפיגורים צורף כנספח ז').

5.         ביום 7/11/2007 כרתו הנתבעים 1-2 הסכם שכירות, שאינה מוגנת לפי חוק הגנת הדייר, עם חב' ניקול מסעדת גורמה בע"מ (להלן - ניקול או הנתבעת 3), ולפיו הנתבעת 3 שוכרת מהנתבעים 1-2 את החנות לתקופה של שלוש שנים. הצדדים להסכם מציינים כי הנתבעים 1-2 הם דיירים מוגנים, וכי הסכם זה "בא להמשיך" את ההסכם המשולש. בהתאם לכך תקופת השכירות נקבעה מיום 1/11/2007 עד 31/10/2010, ודמי השכירות נקבעו לסך של 2,048 דולר - מחציתם מיועדים לבעל הבית, כפי שנקבע בהסכם המשולש. ( חוזה השכירות החדש צורף כנספח ח' לכתב התביעה).

התביעה

6.         התובעת לא נתנה הסכמתה להשכרת החנות לניקול על ידי הנתבעים 1-2. בהשכרת החנות לניקול הפרו הנתבעים 1-2 את הסכם השכירות המוגנת באופן המקים נגדם עילת פינוי, לפי ס' 15 לאותו הסכם, ובהתאם להוראות ס' 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב - 1972 (להלן - החוק). עוד זאת, חובה של הנתבעת 4 בגין דמי שכירות לחודשים 9-10 של שנת 2007 כולל את  דמי השכירות שחייבים הנתבעים 1-2 לשלם לתובעת בגין השכירות המוגנת. אי תשלום דמי השכירות מקים עילת פינוי נוספת נגד הנתבעים 1-2, לפי תנאי הסכם השכירות ולפי ס' 131(1) ו-131(2) לחוק. הנתבעת 3 מחזיקה במושכר ללא הסכמת התובעת ודינה כפולשת. לפיכך מבוקש להורות על פינוי הנתבעים 1-3 מהמושכר.

7.         כמו כן, מבוקש לחייב את הנתבעת 4 בתשלום החוב הכספי העומד על 8,924 ש"ח לפי הסכם השכירות המשולש. מבוקש לחייב את הנתבעים 5-6 בתשלום הסכום האמור בגין ערבותם להתחייבויות הנתבעת 4 על פי ההסכם המשולש.

לבקשת ב"כ התובעת, שנמסרה בדיון ביום 10/5/2010, נמחקה התביעה נגד הנתבעים 4-6.

ההגנה

8.         הנתבעים 4-6 לא הגישו כתב הגנה, וכאמור לעיל, התביעה נגדם נמחקה לבקשת ב"כ התובעת.

9.         ואלה טענות הנתבעים 1-3 -

הסכם השכירות המוגנת אשר צורף לכתב התביעה אינו ההסכם האחרון שנעשה לעניין זכויות הדיירות המוגנת. בשנת 1993 נכרת הסכם שכירות נוסף בין הבעלים הקודם ובין הנתבעים 1-2 יחד עם בנם מר משה שמסיאן. לפי הסכם זה צורף הבן משה כדייר מוגן בחנות (ההסכם צורף כנספח "א" לכתב ההגנה. הסכם זה מתייחס לחנות נושא התביעה וגם למחסן. הדבר אינו מצוין בכתב ההגנה). מכתב הדרישה מיום 30/10/2007 לא הגיע לידי הנתבעים 1-3, וכנראה לא הגיע גם אל הנתבעת 4. בשל חילוקי דעות בין השותפים במסעדה (שוכרי המשנה) נפרדו השותפים. השותף הנשאר הקים את הנתבעת 3 והמשיך לנהל את המסעדה באמצעותה, והכל בידיעת מנהל התובעת ובעליה, מר אליעזר נוי. הנתבעת 4 שכרה מהבעלים הקודם גם מחסן אשר שימש את המסעדה. ההסכם לגבי מחסן זה חודש בין התובעת לנתבעת 3 ביום 1/9/2007. לקראת תום תקופת השכירות הראשונה ביום 30/10/2007 הודיע הבן משה שמסיאן לנציגי התובעת (עובדי חב' הון ובהם עו"ד עידן גל) על מימוש האופציה והארכת חוזה השכירות לשלוש שנים נוספות בהתאם לס' 5(ב) של החוזה המשולש. כמו כן, הודיע הבן על כוונת הנתבעים 1-2 לחתום על חוזה שכירות חדש עם הנתבעת 3. עו"ד גל נתן הסכמתו לחילופי השוכרים אך התנה זאת בהפקדת ערבות בנקאית בסך 20,000 ש"ח בידי חב' "הון" ולא בידי הנתבעים 1-2, כפי שנהגו הצדדים עד אז על פי החוזה המשולש. על יסוד הסכמה זו כרתו הנתבעים 1-3 את חוזה השכירות ביום 7/11/2007 ומסרו ל"הון" ערבות בנקאית כנדרש (העתק הערבות צורף כנספח ב' לכתב ההגנה).

10.       ביום 8/11/2007, יום לאחר חתימת חוזה השכירות החדש בין הנתבעים, וחודשיים לפני הגשת התביעה, שילמה הנתבעת 3 לתובעת סך של 8,000 ש"ח בגין חוב דמי השכירות, ונותר חוב בסך 924.5 ש"ח בלבד. (קבלה והודעת פיגורים מתוקנת מצורפות כנספחים ג' ד' לכתב ההגנה).

11.       לפי ההסכם המשולש, ניתנה לנתבעים 1-2 רשות להשכיר את החנות עד לשנת 2010. לפי ס' 5(ג) להסכם המשולש, השוכר כלל לא נדרש ליתן לבעלים הודעה על הארכת תקופת השכירות כי אם ל"משכיר", הלא הוא הנתבעים 1-2, על פי ההסכם המשולש. לפי ס' 23(ב) להסכם זה העברת זכויות השוכר על פי ההסכם מותנית בהסכמת "המשכיר". שוב, "המשכיר" על פי ההסכם המשולש הוא הנתבעים 1-2. הנה כי כן, כלל לא נדרשת הסכת הבעלים להעברת זכויות השכירות החופשית בחנות לשוכר אחר.

עוד זאת, חוזה השכירות החדש קובע שער דולר מינימאלי של 4 ש"ח לדולר. שער שכזה לא נקבע בחוזה המשולש. לפיכך, חוזה השכירות החדש מיטיב עם התובעת ותביעתה מוגשת שלא בתום לב.

ראיות הצדדים

12.       התביעה נתמכת בתצהיריהם של מר דוד אוזמו, מנכ"ל " הון חברה להשקעות ונאמנות בע"מ", ושל עו"ד עידן גל, היועץ המשפטי של חב' הון הנ"ל. לתצהירי התביעה צורפו המסמכים אשר צורפו לכתב התביעה.